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정부는 2025년 9월 7일, 관계부처 합동 부동산 관계장관회의를 열고, 향후 5년간 서울·수도권 중심의 주택공급 확대방안을 발표했습니다.
이번 발표는 단순한 계획 수준을 넘어 착공 기준으로 전환하고, 도심 재건축 활성화 + 대출규제 강화 + 공공임대 확대까지 아우르는 사상 최대 규모의 정책 패키지입니다.
✅ ① 수도권 135만 호 공급… ‘착공 기준’ 도입으로 실효성↑
정부는 2026년부터 2030년까지 수도권에 총 135만 호, 연간 27만 호 규모의 주택을 ‘착공 기준’으로 공급하겠다고 밝혔습니다.
이는 최근 3년 평균 공급 대비 1.7배 많은 수치이며, 기존 인허가 중심의 공급관리 한계를 극복하기 위한 전환입니다.
주요 내용:
- LH가 공동주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 건설해 6만 호 공급
- 상업용지 등 비주택 부지 전환해 1.5만 호 공급
- 공공택지 사업 지연요인 제거 → 사업기간 2년 단축 → 4.6만 호 추가 확보
- 서리풀·과천지구는 2029년 착공, 3만 호 신규 택지 검토
🏙️ ② 도심 재개발·유휴지 활용 확대
공급 확대의 핵심은 도심입니다. 정부는 서울을 중심으로 노후 주거지·공공청사·학교용지·역세권 유휴지를 적극 활용하겠다고 밝혔습니다.
공급 전략 요약:
- 30년 이상 노후 공공임대 재건축(최대 용적률 500%) → 2.3만 호
- 국공유지·청사 복합개발 → 특별법 도입 → 2.8만 호
- 미사용 학교용지 해제 및 주거용 전환 → 3천 호
- 위례·강서 등 유휴부지 개발 → 4천 호
- 도심복합사업 활성화(일몰 폐지, 용적률 상향) → 5만 호
- 1기 신도시 정비 사업 개선 → 6.3만 호
향후 5년간 도심 내에서만 23.4만 호의 공급이 이루어질 전망입니다.
🔧 ③ 정비사업 제도 개편… 사업기간 3년 단축
정비사업은 그동안 인허가·이주지연 등으로 공급이 지체됐습니다. 이에 정부는 절차를 단순화하고 주민 신뢰 회복 및 재정착 지원을 통해 속도를 높입니다.
- 사업기간 최대 3년 단축
- 공사비 상승 등 사업성 보완 제도 개선
- 공공성과 투명성 강화
- 공공·민간 재개발에 용적률 인센티브 도입 추진
🏗️ ④ 민간 주택사업 규제 완화 + 신속공급 모델 도입
지속된 금리 인상과 원자재 가격 상승으로 민간 사업자 공급 의욕이 위축되자, 정부는 규제를 대폭 정비했습니다.
- 실외 소음 기준 완화 (35년 만)
- 학교 기부채납 기준 현실화
- 도심 공실상가 활용 + 모듈러 주택 공급 확대
- 신축매입임대(14만 호), 공공지원 민간임대(2.1만 호)
- → 특히 2026~2027년 물량의 50% 집중 공급
- 건설사업자 대상 공공보증 확대
💰 ⑤ 수요 억제 대책 및 대출 규제 강화
공급 확대와 함께, 과열된 특정 지역을 대상으로 강력한 대출 규제도 발표됐습니다.
수요관리 핵심 조치:
- 규제지역 LTV 50% → 40% 축소
- 주택매매·임대사업자 대상 주담대 금지(LTV = 0%)
- 1주택자 수도권 전세대출 한도 2억 원 일원화
- 주택신용보증기금 출연요율 차등 적용(대출 금액별)
🕵️♂️ ⑥ 시장질서 확립 & 불법행위 단속 강화
정부는 부동산 시장의 공정성을 확보하기 위해 다음과 같은 조치를 병행합니다.
- 국토부·금융위·경찰청·국세청 등 합동조직 신설
- 부동산 거래 시 자금 출처 제출 항목 강화
- 기획조사 및 세무조사 강화
- 토지거래허가구역 지정권한을 국토부 장관으로 일원화
📊 요약 표: 97 부동산 대책 핵심 정리
| 구분 | 핵심 내용 |
| 공급 계획 | 2026~2030 수도권 135만 호 착공 |
| 도심 개발 | 유휴지·재개발·재건축 확대 (23.4만 호) |
| 정비사업 | 사업기간 3년 단축 + 제도개선 |
| 민간 지원 | 소음·기부채납 완화, 임대주택 확대 |
| 수요 억제 | LTV 축소, 전세대출 제한 등 대출 규제 강화 |
| 시장질서 | 합동조사, 자금출처 검증, 불법행위 대응 |
📌 마무리 한마디
정부는 “공급은 착공 기준으로, 수요는 정밀 규제로”라는 원칙 아래, 실수요자 보호 + 시장 안정을 위한 토대를 마련하고 있습니다.
부동산 시장에 투자하거나 실거주 계획이 있는 분이라면, 이번 대책의 핵심 흐름을 반드시 숙지하시고 지역별 수급 균형과 정책 타이밍을 꼼꼼히 체크해보시길 바랍니다.
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